Недвижимость как инвестиция

Денежный поток

Арендная ставка не равна чистому доходу. Вычтите содержание, ремонт, управление, периоды без арендатора, налоги и стоимость финансирования.

Сравнивайте недвижимость с альтернативами по полной сумме вложения и одинаковому горизонту, а не по одному месяцу аренды.

Оценка и ликвидность

Объявленная цена не гарантирует сделку. Продажа объекта требует времени и часто сопровождается расходами, поэтому быстрый выход может потребовать скидки.

Один объект создаёт концентрацию по месту, типу недвижимости и арендатору.

Косвенное владение

Фонд или компания недвижимости позволяет получить долю в наборе объектов, но добавляет риск управления, комиссий и рыночной цены доли.

Правовая форма таких продуктов зависит от страны. Не переносите особенности американских REIT на российский фонд.

• Чистый поток после расходов.
• Простой и ремонт.
• Долг и ставка.
• Условия продажи.

От валовой аренды к чистому потоку

Из полученной аренды вычтите содержание, ремонт, страхование, управление, простой, налоги и проценты по кредиту. Разовые капитальные расходы нужно распределить по сроку владения, иначе доходность будет завышена.

Оценка объекта на рынке не равна деньгам на счёте. Продажа занимает время, требует расходов и может произойти со скидкой, особенно если капитал нужен срочно.

Сравнивайте прямое и косвенное владение

Один объект концентрирует риск по местоположению, типу помещения и арендатору. Фонд или компания недвижимости распределяет вложения между объектами, но добавляет риск управляющего, комиссии и рыночной цены доли.

Перед инвестицией проверьте права на объект или долю, договоры аренды, задолженность, будущие ремонты и условия выхода. Особенности зарубежных REIT не следует автоматически переносить на другие юрисдикции.